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Thema: Hausverwalter untätig bei Wasserschäden

  1. #1
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    Standard Hausverwalter untätig bei Wasserschäden

    Liebe Kollegen,

    ich habe folgenden Fall zu lösen und freue mich auf Eure Anregungen:

    Mdt ist Wohnungseigentümer in einer größeren Wohnungseigentumsanlage. Dass eine Dachsanierung im Bereich der Wohnung unseres Mdt (und nur dort!) dringend notwendig wird, ist seit zwei Jahren klar.

    Es lagen Anfang 2016 drei Anbote für eine Dachsanierung vor, von denen seitens des Hausverwalters über ein Jahr lang keines angenommen wurde (trotz Empfehlung eines dieser Angebote durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer an den Verwalter auf einer Unterschriftenliste Anfang 2016). Diese Anbote sind mittlerweile nicht mehr aufrecht (nona).

    Als dann der nächste Winter (der heurige) bevorstand, wurde es wieder hektisch, ein weiteres Angebot wurde (von dem damals empfohlenen Professionisten) eingeholt, das jetzt aber deutlich mehr kostete (wg Massenänderung).

    Jetzt weigert sich die Hausverwaltung, diesen Professionisten zu beauftragen, steht auf dem Standpunkt, sie wolle erst wissen, warum das soviel 0 teurer ist. Derweil saftelt es schon schön in die Wohnung unseres Mandanten hinein, ein Türstock ist schon voller Wasser. Außerdem behauptet die Hausverwaltung, im Angebot sei von einer Wärmedämmung die Rede, die nicht notwendig sei und ausschließlich unserem Mdt zugute komme. Daher könnten diese Kosten nicht übernommen werden. Getan hat die Hausverwaltung trotzdem noch nichts, um die Arbeiten zu beauftragen (weder mit noch ohne Dämmung).

    Aufgrund der Untätigkeit der Hausverwaltung ist auch eine Förderung verlorengegangen. Dass das droht, wußte die Hausverwaltung.

    Ich hätte folgende Ideen:

    1. Antrag auf Abberufung des Verwalters nach § 21 Abs 3 WEG.
    2. eV auf Abberufung des Verwalters
    3. Durchführung der Arbeiten über Beauftragung und Bezahlung durch unseren Mandanten und Rückforderung nach § 1042 ABGB von der Wohnungseigentümergemeinschaft.
    4. eV auf Durchführung der Sanierungsarbeiten
    5. Schadenersatzklage gegen Hausverwalter nach §§ 1293, 1298, 1299 ABGB wg Verlust der Förderung


    Hat jemand dazu Anregungen, Erfahrungen oder Tipps?

    Beste Grüße und vielen Dank im Voraus
    Flx

  2. #2
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    Ich würde wohl nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG (Durchsetzung der Pflichten des Verwalters) vorgehen da es sich bei der Behebung der von dir geschilderten Schäden wohl um ordentliche Verwaltung handelt.
    "Wie das Gericht mal was in die Hand nimmt, stehts schlimm." - Der brave Soldat Schwejk

  3. #3
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    Also ob bzw wie man den Verwalter rausschmeißt, kann man sich mMn immer noch überlegen, primär wirds jetzt wohl darum gehen, dass der Schaden repariert wird.

    Im ersten Schritt sollte man in den Wohnungseigentumsvertrag schaun, was hier zu Sanierungsarbeiten/etc. geregelt ist.

    Rein nach dem WEG würde es folgendermaßen ausschaun: Nach dem Sachverhalt liegt jedenfalls ein ernster Schaden des Hauses vor, der gem § 28 Abs 1 Z 1 WEG unabhängig davon, ob es jetzt allgemeine Teile oder die WE-Einheit selbst betrifft, in die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft (und damit - untechnisch gesprochen - die Hausverwaltung) fällt. Gem § 30 Abs 1 Z 1 WEG gibts dafür ein Minderheitenrecht des einzelnen WE-Eigentümers, der mit außerstreitigem Antrag (§ 52 Abs 1 Z 3 WEG) durchzusetzen ist. Gem § 30 Abs 3 WEG kann bei Gefahr im Verzug auch jeder Wohnungseigentümer selbst die entsprechenden Maßnahmen setzen.

    Ganz egal, was du letztlich machst, immer akribisch die Zuständigkeitsabgrenzung streitig <-> außerstreitig prüfen, dazu gibts in dem Bereich jede Menge Stolperfallen.

  4. #4
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    Danke für den Hinweis auf § 30 Abs 3 WEG! Da war ich mir nicht sicher gewesen, ob das nach § 1042 ABGB geht, aber aufgrund des von mir bislang übersehenen § 30 Abs 3 WEG in dem Fall müßte es über die eine oder über die andere Norm jedenfalls machbar sein. Danke!

    Wasserschäden sind nach der Rsp eigentlich immer ernste Schäden, das hat auch meine Jud-Recherche ergeben. Habe jetzt aber auch eine E gefunden, in der sich der HV nicht um die Behebung eines Wasserschadens gekümmert hat und in der das ein Abberufungsgrund war (5 Ob 293/07k), wobei in der E nicht einmal von einer Substanzschädigung des Hauses die Rede ist, sondern nur vom enormen Wasserverbrauch aufgrund des nicht behobenen Wasserschadens. Dann müssen aus diesem Grund eingetretene Substanzschäden ja arg a minori ad maius erst recht zur Abberufung berechtigen.

    Und Danke für den Hinweis auf die Abgrenzung außerstreitig/streitig. Mein Problem ist eher außerstreitig zu lösen, das war mir schon klar, aber der Hinweis an sich ist Gold wert!

    Hatte mit WEG in der Praxis als RAA bisher nie etwas zu tun, aber es ist auf jeden Fall sehr interessant und werde mich da jetzt richtig reinvertiefen - auch außerhalb des zur Lösung des derzeitigen Falles Notwendigen.

  5. #5
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    Liebe Kollegen, ich hätte jetzt noch eine Frage bzgl. der Aktivlegitimation:

    Ist mein Mandant für die Klage gegen den Verwalter auf Ersatz der Sanierungskosten seiner eigenen Wohnung überhaupt aktivlegitimiert? Bei den mit Wasser vollgelaufenen Wänden handelt es sich nämlich um tragende Wände (=allg Teile der Liegenschaft).

    Oder muß da die WEG den Verwalter klagen?

    Im Hausmann/Vonkilch habe ich nichts gefunden, aber vielleicht sehe ich im "juristischen Moloch Wohnungseigentum" (Hans Pfersmann) auch einfach nur den Wald vor lauter Bäumen nicht mehr.

    Besten Dank daher im Voraus für Eure Unterstützung.

  6. #6
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    Letztlich ist deinem Mandanten offenbar ein Schaden erwachsen, da er als Wohnungseigentümer sämtliche Aufwendungen im Verhältnis seines Mindestanteils (oder allenfalls entsprechend einer anders lautenden Vereinbarung) der Eigentümergemeinschaft zu zahlen hat. Dieser Deckungsbeitrag könnte er mE als Schaden gegenüber dem Verwalter auch alleine geltend machen, wenn der Verwalter den Schaden aufgrund seines pflichtwidrigen Verhaltens zu verantworten hat. Aber auch die Eigentümergemeinschaft als solche ist mE aktiv klagslegitimiert, soweit allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind. Sind aufgrund des Wasserschadens, der vom Verwalter zu verantworten ist, Fahrnisse, die im Alleineigentum deines Mandanten stehen, beschädigt worden, dann wird die Eigentümergem. in diesem Umfang wohl nicht aktiv klagslegitimiert sein.
    SG

  7. #7
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    Hat jemand ein Muster für einen Antrag auf Abberufung des Hausverwalters (bzw. korrekt: Antrag auf Auflösung des Verwaltungsvertrages wegen grober Verletzung der Pflichten des Verwalters?

  8. #8
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    Muster hab ich keines. Dürfte aber nicht allzu kompliziert sein. Die Auflösung des Verwaltervertrages wegen wegen grober Pflichtverletzung ist nach 52 abs 2 z 8 WEG im Außerstreitv. zu entscheiden. Bilde mir ein, dass ich im Buch von Feil zum WEG ein Muster gesehen habe.

  9. #9
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    Hast du eine Mehrheit der WE-Eigentümer? Dann einfach Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 21 (3) WEG. Der Verwalter ist dann sofort gekündigt. Er kann die Kündigung natürlich anfechten, jedoch führt dies auch bei Obsiegen nicht dazu, dass er wieder eingesetzt wird, sondern nur dazu, dass er das ausstehende Entgelt bis zur ordentlichen Kündigungsmöglichkeit erhält.

  10. #10
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    Danke für den Tipp.

    Die "politische Variante" haben wir auch schon angedacht, aber verworfen, weil die anderen Wohnungseigentümer nach dem Motto

    - ich will mich da nicht "einmischen" (es geht ja eh nur um die Substanz des Hauses, dessen Miteigentümer ich bin, was geht es also mich an...);
    - solange es bei mir selber nicht in die Wohnung hineinregnet ist alles in Ordnung für mich (Florianijünger);
    - ich bin ein Duckmäuserlein und möchte nicht streiten (Wohlfühl-Egoist);

    denken und handeln.

  11. #11
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    Wegen der Mehrheit aber etwas anderes noch: mit der Verwalterin in einem 100-%igen Beteiligungsverhältnis stehende Gesellschaften sind ebenfalls Wohnungseigentümer und würden natürlich gegen die Auflösung des Vertrages stimmen. Diese Gesellschaften haben weder für sich noch miteinander mehr als 50 % (sind also keine "Dominatoren"), haben aber gemeinsam doch beträchtliches Stimmgewicht (os ca. 20 %).

    Da könnte doch § 24 Abs 3 WEG helfen, oder? Aber natürlich nur, wenn ich unter Ausschluß von deren Anteilen eine einfache Mehrheit zusammenbringe.

    Das wird wohl ebenfalls nicht der Fall sein...

  12. #12
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    Könnte helfen, theoretisch. Aber den unter deren Ausschluss gefassten Beschluss fechten die dir garantiert an und das dauert dann ewig.

    Mach lieber den Antrag des einzelnen Wohnungseigentümers wegen gröblicher Pflichtverletzung, das erscheint mir zweckmäßiger.

  13. #13
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    Danke!

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