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Thema: Wohnrecht erst nach dem Tod des Eigentümers

  1. #1
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    Standard Wohnrecht erst nach dem Tod des Eigentümers

    Ich habe eine einvernehmliche Scheidung abzuwickeln, bei der beide rund 80 Jahre alten Eheleute folgendes wünschen:


    • Ehewohnung soll der Frau übertragen werden
    • sollte der Mann die Frau überleben, soll ein Wohnrecht zugunsten des Ehemannes eingetragen werden, da der Mann Sorge hat, dass die gemeinsame Tochter die Liegenschaft entgegen seinen Wünschen verändert
    • um der Frau zu Lebzeiten die volle Verfügungsgewalt über die Liegenschaft zu ermöglichen, soll dieses Wohnrecht aber nicht gleich eingetragen, sondern nur vertraglich vereinbart werden


    Spricht etwas dagegen, wenn man dieses Wohnrecht wie folgt im Vergleich vereinbart?

    Die Ehefrau räumt hiermit ihrem Ehegatten schenkungsweise an der Liegenschaft EZ ..., KG ....., BG ..... das lebenslange unentgeltliche Gebrauchsrecht iSd § 504 ABGB ein, sollte der Ehemann sie überleben. Mit Durchführung der Übertragung des Hälfteanteiles des Ehemannes an die Ehefrau auf Grundlage dieses Vergleiches wird die Ehefrau Alleineigentümerin der Liegenschaft. Das Wohngebrauchsrecht soll später an der gesamten Liegenschaft eingetragen werden. Nutzt der Ehemann die Liegenschaft tatsächlich, hat er die Betriebskosten zu tragen, nutzt er sie nicht, hat er keine Kosten zu übernehmen. Verzichtet der Ehemann auf die Nutzung, ist ihm dies in angemessener Weise abzugelten (fiktive Miete). Der Ehemann ist berechtigt, die gesamte Liegenschaft zu nutzen. Ist er damit einverstanden, dass weitere Personen die Liegenschaft nützen, so sind die Betriebskosten nach Köpfen zu teilen. Die Kosten der Eintragung trägt der Ehemann. Der Berechtigte nimmt dieses Recht an.

    Die Vertragsteile erteilen ihre ausdrückliche und unwiderrufliche Zustimmung, dass ohne ihr weiteres Wissen und ohne ihren weiteren Willen, jedoch nicht auf ihre Kosten, zugunsten von Herrn Max Mustermann, geb. 1.1.1965, das Wohngebrauchsrecht an an der Liegenschaft EZ ..., KG ....., BG ..... einverleibt wird.

    Die Vertragsteile beauftragen und bevollmächtigen hiermit einseitig unwiderruflich Rechtsanwalt ..... oder dessen Rechtsnachfolger in ihrem Namen sämtliche Erklärungen abzugeben und in beglaubigter Form zu unterzeichnen, soweit dies zur grundbücherlichen Durchführung der gegenständlichen Vereinbarung notwendig ist.


    (Dies müsste normal beglaubigt unterfertigt werden, hier genügt die Form des gerichtlichen Vergleiches)

    P.S.
    Wohnungsgebrauchtsrecht Vermächtnis passt nicht, da kein Vermächtnis

    Obwohl die Dienstbarkeit der Wohnung in § 478 ABGB als eigene persönliche Dienstbarkeit neben der Dienstbarkeit des Gebrauches und des Fruchtgenusses genannt ist, handelt es sich dabei nicht um eine Servitut, die vom Gebrauchsrecht und vom Fruchtgenuss verschieden ist. Vielmehr kann die Dienstbarkeit der Wohnung entweder als Gebrauchsrecht iSd § 504 ABGB oder als Fruchtgenussrecht iSd § 509 ABGB vereinbart werden. Im ersten Fall handelt es sich um eine höchstpersönliche, idR für die Dauer des Lebens des Berechtigten eingeräumte Befugnis, die Wohnung für seine Bedürfnisse zu benützen. Im zweiten Fall kann der Berechtigte die Substanz auf schonende Weise ohne alle Einschränkung genießen. Je nachdem, ob ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Wohnungsfruchtgenussrecht vorliegt, sind neben den § 521 ABGB die §§ 504 ff oder 509 ff ABGB auf das Rechtsverhältnis anwendbar.

    Illedits, Wohnrecht (Stand 29.12.2018)
    Geändert von cbk (13.03.2019 um 11:44 Uhr)

  2. #2
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    Obligatorisches Wohnrecht

    Die Vertragsfreiheit gestattet die Vereinbarungen von Wohnverhältnissen auf verschiedene Weise, auch durch Einräumung eines Wohnrechtes ähnlich § 521 ABGB, aber ohne dass eine Verbücherung dieses Rechts erfolgt. Mangels Verbücherung entsteht allerdings kein dingliches Recht, sodass dieses Wohnverhältnis auch nicht als Dienstbarkeit bezeichnet werden kann. Es handelt sich um ein obligatorisches Wohnrecht, welches dem Wohnrecht nach § 521 ABGB nahesteht.10

    ​​​​​​​Die Dienstbarkeit des Wohnungsgebrauchsrechtes unterscheidet sich schließlich durch ihre gesetzliche Ausgestaltung als dingliches Recht, das dem Berechtigten auf Lebensdauer eingeräumt wird, von einem obligatorischen Benützungsverhältnis aufgrund eines Bestandvertrages, bei dem Rechte grundsätzlich übertragbar und vererblich sind.11


    Illedits, Wohnrecht (Stand 29.12.2018, Lexis Briefings in lexis360.at)

  3. #3
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    Zitat Zitat von cbk Beitrag anzeigen
    ... da kein Vermächtnis
    Warum eigentlich kein Vermächtnis? Sie vermacht ihm das Wohnrecht (per Erbvertrag), unter der Bedingung dass sich das Objekt in der Erbmasse befindet (= volle Verfügungsgewalt über die Sache), wenn er vorverstirbt, ist die sowieso Sache erledigt. Immer vorausgesetzt, es bleibt genug für den Pflichtteilsanspruch der Tochter.

    Warum eigentlich bloßes Gebrauchsrecht, und dann die fiktive Miete? Wäre das nicht eher ein Nießbrauch?
    Geändert von Carullus (18.03.2019 um 07:26 Uhr)
    Das in der Verfassung geschützte Eigentum hat den Nachteil, dass Eigentümer sehr stark darüber verfügen können. (Michael Ludwig, SPÖ-Stadtrat in Wien)

  4. #4
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    Aufgrund der Formulierung "schenkungsweise" liegt es ja eigentlich Nahe, das ganze als Schenkung auf den Todesfall zu behandeln. Es wäre dann zu Lebzeiten eine Schenkung und nach dem Tod Vermächtnis. Als Vermächtnis wäre es Teil des Verlassenschaftsverfahrens und könnte nur nach erfolgreicher Geltendmachung eingetragen werden. Die Aufsandungserklärung erscheint mir deshalb nicht notwendig.

    Aber es wäre zu beachten, dass in diesem Fall ein Notariatsakt notwendig ist und der Schenker ausdrücklich auf das Widerrufsrecht verzichten muss.

    Rein wirtschaftlich betrachtet handelt es sich - wenn sonstige Vermögensverschiebungen ausgeblendet werden - wohl nicht um eine Schenkung, weil sich der ehemalige Eigentümer ja nur Rechte vorbehält. Ob das hinterfragt würde, glaube ich allerdings nicht.

  5. #5
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    Glaube nicht, dass du ein solches bedingtes Wohnrecht gberlich sicherstellen kannst:

    5 Ob 172/08t
    Entscheidungstext OGH 25.11.2008 5 Ob 172/08t
    Beisatz: Aufschiebend bedingte Rechte können vor Eintritt der Bedingung im Grundbuch nicht eingetragen werden. (T7)
    Beisatz: Für ein aufschiebend bedingtes Recht kommt auch eine Vormerkung nicht in Frage. (T8)
    Beisatz: Wird der Rechtserwerb von einer aufschiebenden Bedingung, insbesondere der Erbringung einer Gegenleistung abhängig gemacht, ist für die Einverleibung auch der Eintritt der Bedingung urkundlich nachzuweisen. (T9)
    Veröff: SZ 2008/175


    Insbesondere:

    5Ob121/16d

  6. #6
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    Danke, aber würde etwas dagegen sprechen, sich das Wohnrecht nun vertraglich (unter einer Bedingung) zusichern zu lassen, die Eintragung selbst aber erst dann vorzunehmen, wenn die Bedingung erfüllt ist?

  7. #7
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    Zitat Zitat von cbk Beitrag anzeigen
    Danke, aber würde etwas dagegen sprechen, sich das Wohnrecht nun vertraglich (unter einer Bedingung) zusichern zu lassen, die Eintragung selbst aber erst dann vorzunehmen, wenn die Bedingung erfüllt ist?
    Das meinte ich eigentlich: Wenn die Bedingung ("sollte der Ehemann sie überleben") ja der Todesfall ist und das ganze unentgeltlich erfolgt - dann ist das ja eine Schenkung auf den Todesfall. Und wenn hier die Formvorschriften nicht eingehalten sind, wäre der Vertrag durch den Erben anfechtbar.

  8. #8
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    Danke!

    Oder man trägt es jetzt ein und der Berechtigte verpflichtet sich zur Löschung auf Wunsch der (noch)Ehefrau ... wäre für mich die sicherere Variante.

  9. #9
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    auflösende Bedingung:

    5 Ob 295/04z
    Entscheidungstext OGH 11.01.2005 5 Ob 295/04z
    Vgl aber; Beis wie T4; Beisatz: Unter einer auflösenden Bedingung geschlossene Rechtsgeschäfte sind aber eintragungsfähig. (T6)


    Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs können aufschiebend bedingte oder durch Anfangstermin begrenzte (betagte) Rechte als bloße Anwartschaften auf künftige Rechte vor Eintritt der Bedingung oder des Termins nicht im Grundbuch eingetragen werden (RIS-Justiz RS0060269, RS0012689).

    Ungeachtet der Kontroverse über die Zulässigkeit der Einverleibung eines auflösend bedingten Eigentums zugunsten eines Voreigentümers (vgl JBl 1995, 110; ablehnend Egglmeier NZ 1997, 35 ff; Hoyer in "Zeitlich begrenztes Eigentum durch Vertrag?; Hofmeister - GdS [1996] 283) wurden bisher schon von zweitinstanzlicher Rechtsprechung die unter einer auflösenden Bedingung geschlossenen Rechtsgeschäfte als eintragungsfähig angesehen (RPflSlgG 282; 1250 = Dittrich/Angst/Auer, Grundbuchsgesetz4 E 116 zu § 26 GBG). So wurde auch bereits ausgesprochen, dass ein obligatorisch vereinbartes Rücktrittsrecht nicht die Verbücherung des Vertrages hindert, weil kein bedingter Rechtserwerb vorliegt (Dittrich/Angst/Auer, GBG4 E 12 zu § 9 GBG).

    Dem schließt sich auch der erkennende Senat an. Wenn ein Kaufvertrag keine Bedingung für sein Wirksamwerden enthält, sondern nur die Möglichkeit einer späteren Auflösung unter bestimmten Voraussetzungen vereinbart ist und eine unbedingte Aufsandungserklärung abgegeben wird, liegt ein tauglicher Rechtsgrund zum Erwerb des Eigentumsrechts (hier mangels Unbedenklichkeitsbescheinigung zu dessen Vormerkung) vor (idS schon OGH 1 R 18/20 = ZBl 1920/65). Das Fehlen aufhebender oder rechtshindernder Umstände und Tatsachen bedarf generell keines Nachweises (Hoyer, Prüfungsrecht und Prüfungspflicht des Grundbuchsrichters, FS Kralik 215 ff [225]).

    Der Verkäuferin steht - die Richtigkeit ihrer Behauptungen über die Berechtigung ihrer Rücktrittserklärung vorausgesetzt - die Möglichkeit der Löschungsklage offen.



    aufschiebende Bedingung:

    Fundstelle
    Zak 2017/400 S 236 - Zak 2017,236
    Geschäftszahl
    5Ob121/16d
    Entscheidungsdatum
    04.04.2017


    2. Im Hinblick darauf lehnte das Rekursgericht hier die Eintragung eines den Übergebern im Zuge eines Übergabsvertrags eingeräumten Fruchtgenussrechts ab. Nach dem im Übergabsvertrag dokumentierten Willen der Vertragsparteien habe eine der beiden Fruchtgenussberechtigten bis zum Ableben des anderen auf die Ausübung des Fruchtgenussrechts verzichtet. Dieser schuldrechtliche Verzicht wirke im Ergebnis wie eine vertraglich ausdrücklich als solche vereinbarte aufschiebende Bedingung, die das Recht einschließlich den damit verbundenen Pflichten erst mit ihrem Eintritt entstehen lasse. Das Erstgericht sei daher zu Recht davon ausgegangen, dass die Einverleibung des Fruchtgenussrechts zugunsten jener Fruchtgenussberechtigten, die auf die Ausübung des Fruchtgenussrechts bis zum Ableben des anderen verzichtet habe, als ein derzeit bloßes Anwartschaftsrecht nicht in Betracht komme. Eine Teilstattgebung des Grundbuchsgesuchs, soweit dieses die Einverleibung des Fruchtgenussrechts bloß zu Gunsten des zweiten Fruchtgenussberechtigten betreffe, komme nicht in Betracht.

    [...]
    5. Da der Revisionsrekurswerber mit seinen Argumenten keine erheblichen Zweifel an der Richtigkeit der dargestellten, entgegen seiner Auffassung auch auf die vorliegende Vertragskonstruktion anwendbaren Recht-sprechung wecken kann, ist das Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage im Sinne des § 62 Abs 1 AußStrG zu verneinen. Der Revisionsrekurs ist daher zurückzuweisen.
    Geändert von kentbrockman (28.03.2019 um 16:17 Uhr)

  10. #10
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    Auflösend geht, aufschiebend nicht.

    Ich befürchte, dass Du die gewünschte Vorgangsweise nur obligatorisch absichern kannst.

  11. #11
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    Mein Vorschlag ist nun: eintragen und Verzicht der Ausübung auf Lebenszeit

    Die Ehefrau räumt ihrem Ehegatten an der Liegenschaft ... das lebenslange unentgeltliche Gebrauchsrecht iSd § 504 ABGB ein.

    Mit Durchführung der Übertragung des Hälfteanteils des Ehemannes an die Ehefrau auf Grundlage dieses Vergleiches wird die Ehefrau Alleineigentümerin der Liegenschaft. Das Wohngebrauchsrecht soll später an der gesamten Liegenschaft gewährt und grundbücherlich eingetragen werden.
    *** Ich denke, das geht ***

    Nutzt der Ehemann die Liegenschaft tatsächlich, hat er die gesamten Betriebskosten zu tragen, nutzt er sie nicht, hat er keine Betriebskosten zu übernehmen.

    Verzichtet der Ehemann auf die Nutzung, ist ihm dies in angemessener Weise abzugelten (in Höhe der fiktiven Miete).
    *** Wenn er verzichtet soll klar sein, dass dies nicht umsonst ist - ist ein Versuch, auf dem wird nicht bestanden werden, war meine Idee ***

    Der Ehemann ist berechtigt, die gesamte Liegenschaft zu nutzen. Ist er damit einverstanden, dass weitere Personen die Liegenschaft nützen, so sind die Betriebskosten nach Köpfen zu teilen.

    Die Kosten der grundbücherlichen Eintragung trägt die Ehefrau.
    *** Kann man auch andersherum machen ***

    Der Berechtigte nimmt dieses Recht an, verzichtet jedoch in einem auf die Ausübung dieses Rechtes zu Lebzeiten der Ehefrau.

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